Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

При покупке квартиры государство возвращает покупателю до 650 000 ₽ налогами — это имущественный налоговый вычет. Сумма складывается из двух частей: 260 000 ₽ за саму квартиру и до 390 000 ₽ за уплаченные проценты по ипотеке. Деньги реальные, оформление бесплатное, но процедура с нюансами. Разбираем по шагам.

⚠️ Все суммы и условия в статье указаны по состоянию на 2026 год. Лимиты и правила могут меняться — актуальную информацию проверяйте на сайте ФНС (nalog.ru) и в личном кабинете налогоплательщика.

Что такое имущественный налоговый вычет

Налоговый вычет — это возврат части уплаченного НДФЛ (13% от зарплаты) при крупных расходах: покупка жилья, лечение, образование. При покупке квартиры в новостройке возвращают:

1. Налог с суммы, потраченной на покупку — но не больше определённого лимита.
2. Налог с процентов по ипотеке — если квартира в кредите.

Получить можно только то, что уже уплатили в бюджет в виде НДФЛ. Если вы официально не работаете и не платите налог — возвращать нечего.

Сколько денег можно вернуть

Вычет по стоимости квартиры (до 260 000 ₽)

• Максимальная сумма расходов, с которой считается вычет: 2 000 000 ₽.
• Возврат: 13% от этой суммы = 260 000 ₽.
• Если квартира стоит меньше 2 млн (например, 1,5 млн), вычет считается с фактической суммы — то есть 195 000 ₽. Остаток лимита (65 000 ₽) можно использовать при следующей покупке.
• Если квартира стоит больше 2 млн — всё равно вернут только 260 000 ₽.

Вычет по процентам ипотеки (до 390 000 ₽)

• Максимальная сумма уплаченных процентов, с которой считается вычет: 3 000 000 ₽.
• Возврат: 13% от этой суммы = 390 000 ₽.
• В отличие от основного вычета, остаток нельзя перенести на другую ипотеку — лимит используется один раз в жизни.
• Вычет начисляется по факту уплаченных процентов: каждый год можно возвращать налог с тех процентов, которые реально заплатили банку за прошедший год.

Итого максимум: 260 000 + 390 000 = 650 000 ₽ на одного человека за всю жизнь.

Если квартира куплена супругами в совместную собственность — каждый из супругов может оформить вычет отдельно. То есть семья получит до 1 300 000 ₽.

Кто имеет право на вычет

Условия одновременно:

1. Налоговый резидент РФ (живёте в России 183+ дня в году).
2. Платите НДФЛ 13% (официальная работа, доходы по гражданско-правовым договорам, аренда жилья и т.д.).
3. Квартира куплена за свои или ипотечные деньги (вычет НЕ положен, если использовали маткапитал на эту часть стоимости — на «материнские» деньги вычет не считается).
4. Сделка между «не близкими родственниками». Если купили у мужа/жены, родителей, детей — вычет не дадут.

Не имеют права на вычет:

• Самозанятые без других источников НДФЛ
• ИП на УСН, патенте (они не платят НДФЛ 13%)
• Безработные
• Пенсионеры без работы (есть исключения — см. ниже)

С какого момента можно получить вычет за новостройку

Главное отличие от вторички: при покупке новостройки право на вычет появляется не с момента подписания ДДУ, а с момента подписания акта приёма-передачи квартиры (или регистрации права собственности — что наступит раньше).

Это значит:

• Подписали ДДУ в 2024 году, дом сдали в 2026 году → подавать на вычет можно с 2027 года (за 2026-й налоговый год).
• Подавать декларацию можно за тот год, когда подписан акт, и за все последующие, пока не выберете весь лимит.

При ипотечном вычете по процентам — то же правило: считаются проценты, уплаченные с момента подписания акта.

Документы для вычета (полный список)

Для подачи декларации 3-НДФЛ понадобятся:

1. Декларация 3-НДФЛ — заполняется в личном кабинете на nalog.ru или через программу «Декларация».
2. Справка о доходах 2-НДФЛ — за тот год, за который подаёте вычет (получают у работодателя или скачивают в ЛК ФНС).
3. Договор долевого участия (ДДУ) или договор уступки.
4. Акт приёма-передачи квартиры.
5. Платёжные документы, подтверждающие оплату:
   • Банковские выписки
   • Платёжные поручения
   • Квитанции
6. Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН).
7. Кредитный договор — если вычет по процентам ипотеки.
8. Справка из банка об уплаченных процентах — за каждый год, по которому подаёте вычет.
9. Свидетельство о браке — если вычет распределяется между супругами.
10. Заявление о возврате налога с реквизитами вашей карты.

Все документы подаются в виде сканов через личный кабинет. Оригиналы носить никуда не нужно.

Способы получения: через работодателя или ФНС

Через ФНС (стандартный способ)

• Подаёте декларацию по итогам года.
• Налоговая проверяет (до 3 месяцев камеральной проверки).
• После одобрения — деньги поступают на карту в течение 30 дней.
• Подходит, если хотите получить всю сумму одним платежом.

Через работодателя

• Получаете в ФНС уведомление о праве на вычет (1 месяц).
• Передаёте уведомление в бухгалтерию.
• С зарплаты перестают удерживать НДФЛ — вы получаете больше «на руки» каждый месяц, пока не выберете всю сумму вычета.
• Подходит, если деньги нужны постепенно, а не разовой суммой.

Большинство выбирает первый способ — деньги приходят сразу, и сумма ощутимая.

Пошаговая инструкция через личный кабинет на nalog.ru

1. Зайдите в личный кабинет на nalog.ru (через Госуслуги или электронной подписью).
2. Раздел «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ».
3. Выберите «Заполнить онлайн» (проще, чем скачивать программу).
4. Заполните данные о доходах — в большинстве случаев они подгружаются автоматически из 2-НДФЛ.
5. В разделе вычетов выберите «Имущественный вычет».
6. Укажите данные о квартире: адрес, кадастровый номер, дата приобретения, стоимость.
7. Если есть ипотека — укажите сумму уплаченных процентов.
8. Прикрепите сканы всех документов (см. список выше).
9. Подпишите декларацию электронной подписью (она генерируется бесплатно прямо в ЛК).
10. Отправьте.

Дальше остаётся ждать. Статус проверки можно отслеживать в том же ЛК.

Сроки рассмотрения и выплаты

• Камеральная проверка декларации: до 3 месяцев с момента подачи.
• Перечисление денег: до 30 дней после одобрения.
• Итого: в среднем 1,5–4 месяца от подачи декларации до поступления денег на карту.

С 2024 года для ряда стандартных ситуаций ФНС внедрила упрощённый порядок: вычет можно получить без подачи декларации, по предзаполненному заявлению в ЛК. Но этот режим работает не для всех случаев — обычно для ипотеки от партнёрских банков ФНС.

Частые ошибки при подаче декларации

1. Подача на вычет без акта приёма-передачи. Если квартира на этапе котлована, право на вычет ещё не возникло.
2. Неверная сумма расходов. Указывают цену по ДДУ, забывая про дополнительные платежи (ремонт, отделка — вычет на отделку отдельный).
3. Использование маткапитала, не учтённое в декларации. Если часть оплачена маткапиталом — её нужно вычесть из суммы для вычета.
4. Отсутствие платёжных документов. Иногда покупатели платят наличными «на месте» — без квитанций ФНС не подтвердит факт оплаты.
5. Декларация не за тот год. Подают на 2026 год декларацию за 2025-й — а нужно за тот год, когда были расходы.
6. Не приложена справка из банка о процентах. Без неё вычет по процентам не одобрят.

Перед подачей лучше один раз перепроверить весь пакет — это сэкономит 3 месяца ожидания и повторную подачу.

FAQ

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в ипотеку? Да, и это даже выгоднее. Получаете два вычета: основной (до 260 000 ₽ за сумму покупки) и по процентам (до 390 000 ₽ от уплаченных процентов). Подавать оба можно одновременно. Если ипотека только что оформлена, по процентам в первый год вернёте небольшую сумму, а потом будете возвращать каждый год — пока не достигнете лимита 390 000 ₽ или не закроете ипотеку.

Сколько раз можно получать налоговый вычет? Основной вычет (до 260 000 ₽) с 2014 года можно «добирать» по нескольким объектам, пока не выберете лимит 2 млн ₽ расходов. Например, купили первую квартиру за 1,5 млн — получили 195 000 ₽. Купили вторую — можете получить ещё 65 000 ₽. Вычет по процентам ипотеки — только один раз в жизни и только по одному объекту.

Возвращают ли вычет неработающим пенсионерам? Пенсионеры имеют особое правило: они могут перенести вычет на 3 предыдущих года, в которых работали и платили НДФЛ. То есть если человек вышел на пенсию в 2025 году и купил квартиру, он может получить вычет за 2022, 2023, 2024 годы. Это уникальная льгота именно для пенсионеров.

Можно ли получить вычет до сдачи дома? Нет. Право на вычет возникает только с момента подписания акта приёма-передачи квартиры или регистрации права собственности. Если дом ещё не сдан, подавать на вычет нельзя — даже если ДДУ подписан и квартира оплачена.

Что делать, если квартира оформлена на двоих супругов? Каждый из супругов может оформить вычет на свою долю. Если квартира куплена в совместную собственность (без выделения долей), супруги могут распределить вычет в любой пропорции, согласовав это в заявлении. Максимум семья вернёт до 1 300 000 ₽ (по 650 000 ₽ на каждого) — это самый выгодный вариант для семейных покупок.

Заключение

650 000 ₽ — это сумма, ради которой однозначно стоит потратить пару вечеров на сбор документов и подачу декларации. Особенно для семейных покупок, где сумма удваивается до 1,3 млн.

Главное — дождаться сдачи дома и подписания акта, собрать пакет документов и подать декларацию через личный кабинет ФНС. Деньги придут на карту в среднем через 3–4 месяца.

Если только планируете покупку и хотите рассчитать ипотеку с учётом будущего вычета — воспользуйтесь нашим ипотечным калькулятором. А если ещё не выбрали квартиру — посмотрите актуальный каталог жилых комплексов, там собраны новостройки от проверенных застройщиков. Кстати, с 2025 года для семей с детьми действует семейная ипотека на выгодных условиях — это можно совместить с налоговым вычетом и удвоить выгоду от покупки.